Chiêm ngưỡng tận mắt khu nhà ở TP.HCM lập đỉnh hơn 1 tỷ đồng/m2: Có căn giá lên đến 900 tỷ đồng
Khu đô thị tọa lạc trên tuyến đường huyết mạch Mai Chí Thọ và nằm trong đại đô thị Thủ Thiêm kết nối thuận tiện với những vị trí đắc địa của TP HCM.
Theo báo cáo thị trường quý III của Avison Young Việt Nam, giá nhà liền thổ tại khu Đông TP.HCM tiếp tục thiết lập mặt bằng kỷ lục, vượt ngưỡng 38.000 USD (tương đương hơn 1 tỷ đồng) mỗi m2. Diễn biến giá tăng mạnh diễn ra trong bối cảnh nguồn cung nội thành khan hiếm và chi phí triển khai dự án leo thang.
Báo cáo của Avison Young cho thấy mặt bằng giá nhà liền thổ (biệt thự, nhà phố, shophouse) trên địa bàn TP.HCM phổ biến ở mức 250–300 triệu đồng/m2 và giữ ở vùng cao. Đặc biệt, Khu đô thị mới Thủ Thiêm tiếp tục là điểm nóng với giá bán bình quân 500–750 triệu đồng/m2.
Nhờ sở hữu vị trí đắc địa, nhiều căn biệt thự Saroma Villa tại Khu đô thị Sala (TP HCM) hiện tiệm cận 1 tỷ đồng/m2. Một số căn có giá lên đến 900 tỷ đồng.
Nhiều dự án khác như The Rivus Elie Saab, The Global City, Vạn Phúc City, Eaton Park, Lumiere Riverside, Metropole Thủ Thiêm… đang ghi nhận giá trung bình dao động 250–450 triệu đồng/m2. Avison Young dự báo mặt bằng giá này có thể duy trì ít nhất trong hai năm tới.
Số liệu từ CBRE Việt Nam cho thấy giá trung bình nhà liền thổ TP.HCM quý III đạt hơn 300 triệu đồng/m2, ổn định theo quý nhưng tăng 18% trên thị trường thứ cấp. Dữ liệu từ Batdongsan cũng phản ánh xu hướng tăng: Bình quân +16% trong 9 tháng đầu năm, riêng khu Đông tăng hơn 25% và có mức dao động từ 250 triệu đến trên 1 tỷ đồng/m2.
Làn sóng tăng giá diễn ra song song với nguồn cung sơ cấp hạn chế tại vùng lõi TP.HCM. CBRE ghi nhận quý III chỉ có khoảng 220 căn mở bán mới, đến từ một dự án ở Bình Chánh. DKRA Consulting báo sau sáp nhập có gần 2.900 căn liền thổ chào bán sơ cấp tăng gấp ba lần cùng kỳ nhưng đến 90% tập trung ở các phường thuộc Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ; vùng lõi TP.HCM chỉ có gần 300 căn.
“Nguồn cung khan hiếm trong khi chi phí triển khai ngày càng leo thang khiến các dự án nhà phố nội thành tiếp tục duy trì mức giá cao, chỉ phù hợp với một bộ phận nhỏ người mua”, bà Thanh Phạm, Giám đốc Thị trường CBRE Việt Nam, nhận định.
Giá bán neo cao khiến thanh khoản nhà liền thổ nội thành có dấu hiệu sụt giảm. Theo DKRA, khoảng hơn 1.200 căn bán thành công, với tỷ lệ hấp thụ đạt 17% trên tổng rổ hàng sơ cấp, và giao dịch chủ yếu tập trung tại khu vực Bình Dương cũ, nơi có mức giá vừa túi tiền, 3–7 tỷ đồng mỗi căn. Avison Young ghi nhận sức hấp thụ ở các dự án mở bán mới trong vùng lõi chỉ đạt khoảng 65%. Ngược lại, các dự án ở thị trường vệ tinh thu hút người mua tốt hơn nhờ mức giá hấp dẫn và hạ tầng ngày càng hoàn thiện.
Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, cảnh báo mặt bằng giá sơ cấp tại TP.HCM đang quá cao nên ngay cả nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính cũng thận trọng khi xuống tiền. Trong khi đó, các khu vực vừa sáp nhập như Bình Dương có quỹ đất rộng, giá mềm, trở thành lựa chọn hấp dẫn cho cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư.
Nhiều chủ đầu tư tại Bình Dương và các đô thị vệ tinh chào bán sản phẩm liền thổ với mức giá chỉ bằng một nửa. Thậm chí, một phần ba so với các dự án tương tự trong TP.HCM cũ.
Ví dụ, một số dự án mở bán nhà phố thương mại có mức giá từ 68–130 triệu đồng/m2, kèm chiết khấu bán hàng, giúp sản phẩm dễ tiếp cận hơn với nhà đầu tư cá nhân và người mua trẻ.
Sự chênh lệch lớn về giá cùng với hạ tầng liên vùng ngày càng hoàn thiện đang thúc đẩy dòng vốn dịch chuyển ra các đô thị vệ tinh. “Giao dịch liền thổ sau sáp nhập tập trung ở dự án pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và chủ đầu tư uy tín, yếu tố quyết định tỷ lệ hấp thụ qua từng đợt mở bán”, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc đầu tư DKRA Group, đánh giá.
Dự kiến quý IV, TP.HCM sẽ có thêm khoảng 750 căn nhà liền thổ mở bán mới, chủ yếu ở vùng ven, nâng tổng nguồn cung cả năm lên hơn 2.400 căn. Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung tập trung tại các khu vực vừa sáp nhập; vùng lõi gần như vắng dự án mới. Các đơn vị nghiên cứu dự báo mặt bằng giá sơ cấp sẽ tiếp tục neo cao do chi phí đầu vào tăng và hạ tầng phát triển.
Dù các chủ đầu tư triển khai nhiều chương trình khuyến mãi và chính sách bán hàng, thanh khoản dự kiến chỉ phục hồi chọn lọc ở những dự án có mức giá vừa túi tiền. Về dài hạn, nhà liền thổ tại TP.HCM vẫn được xem là loại tài sản khan hiếm, có tiềm năng tăng giá, nhưng đà bứt phá sẽ phụ thuộc vào tiến độ hạ tầng và các chính sách cân đối cung - cầu trong thời gian tới.
