Năm 2025 đánh dấu bước chuyển quan trọng của thị trường bất động sản khi lợi nhuận tại nhiều doanh nghiệp quay trở lại quỹ đạo tăng trưởng. Tuy nhiên, đằng sau bức tranh khởi sắc đó là sự phân hóa rõ rệt: một bên là tăng trưởng dựa trên hoạt động cốt lõi, bên còn lại cải thiện kết quả kinh doanh chủ yếu nhờ tái cấu trúc và các khoản thu không thường xuyên.
Khi thị trường dần thoát đáy, khả năng triển khai dự án, chất lượng quỹ đất và nền tảng tài chính đang trở thành yếu tố phân định rõ ràng giữa các nhóm doanh nghiệp.
Năm qua ghi nhận sự trở lại mạnh mẽ của nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn, với kết quả kinh doanh phản ánh trực tiếp năng lực bán hàng và bàn giao dự án.
Nổi bật nhất là Vinhomes (VHM). Trong quý IV/2025, doanh nghiệp lần đầu tiên ghi nhận doanh thu thuần vượt 100.000 tỷ đồng trong một quý, đạt khoảng 103.000 tỷ đồng. Lũy kế cả năm, doanh thu hợp nhất đạt hơn 154.100 tỷ đồng, tăng 50% so với năm trước; lợi nhuận sau thuế xấp xỉ 42.111 tỷ đồng - mức cao nhất kể từ khi thành lập.
Đáng chú ý, tăng trưởng của Vinhomes không đến từ các hoạt động tài chính hay thoái vốn, mà chủ yếu xuất phát từ bàn giao sản phẩm tại hàng loạt đại dự án ở Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng và Tây Ninh. Doanh số bán hàng cả năm vượt 205.250 tỷ đồng, gấp đôi năm 2024, cho thấy dòng tiền được tạo ra từ hoạt động kinh doanh cốt lõi.
.png)
Ở phân khúc trung - cao cấp, Khang Điền (KDH) ghi nhận kết quả kinh doanh khởi sắc trong năm 2025 với doanh thu đạt 4.674 tỷ đồng, tăng 43% so với năm trước. Lợi nhuận sau thuế đạt 1.634 tỷ đồng, cao gấp đôi cùng kỳ và vượt đáng kể kế hoạch đề ra. Kết quả này cho thấy hiệu quả từ chiến lược phát triển các dự án có quy mô vừa, pháp lý hoàn chỉnh, hướng đến nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực.
Sunshine Group (KSF) cũng gây chú ý khi lợi nhuận hợp nhất trước thuế năm 2025 vượt 11.200 tỷ đồng, riêng quý IV đóng góp tới 9.177 tỷ đồng - mức cao nhất kể từ khi hoạt động. Động lực tăng trưởng chủ yếu đến từ việc đẩy nhanh tiến độ ghi nhận doanh thu tại các dự án đã hoàn tất thủ tục pháp lý.
Ở nhóm doanh nghiệp đang trong giai đoạn phục hồi, Nam Long (NLG) báo lãi sau thuế đạt 701 tỷ đồng, tăng 35%, cùng doanh thu 5.645 tỷ đồng. Đặc biệt, doanh số doanh số bán hàng (presales) đạt gần 11.900 tỷ đồng, cao hơn 2,2 lần so với năm trước, tạo nền tảng tích cực cho nguồn thu trong các kỳ tới. Diễn biến này phản ánh nhu cầu thị trường đang dần cải thiện, đặc biệt tại các dự án Southgate, Akari và khu vực Cần Thơ.
Trong khi đó, Novaland (NVL) ghi nhận lợi nhuận sau thuế quý IV đạt 3.638 tỷ đồng. Khép lại năm 2025, doanh nghiệp đạt doanh thu hợp nhất 6.965 tỷ đồng, với nguồn thu chủ yếu đến từ việc bàn giao sản phẩm tại các dự án trọng điểm như NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Hồ Tràm, Aqua City, Sunrise Riverside và Palm City. Kết quả này được xem là dấu hiệu cho thấy hoạt động kinh doanh của Novaland đang dần phục hồi sau giai đoạn tái cơ cấu sâu rộng.
Nhìn tổng thể, các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng, khả năng bàn giao đúng tiến độ và cấu trúc tài chính ổn định đang bước vào năm 2026 với lợi thế đáng kể. Trong bối cảnh lãi suất duy trì ở mức thấp và khung pháp lý dần hoàn thiện, nhóm này được đánh giá là những đơn vị hưởng lợi rõ nhất từ chu kỳ phục hồi của thị trường.
Bên cạnh nhóm tăng trưởng thực chất, nhiều doanh nghiệp bất động sản ghi nhận lợi nhuận cải thiện mạnh trong năm 2025, song phần lớn đến từ các khoản thu nhập bất thường thay vì hoạt động phát triển dự án.
Land Saigon (LSG) là một trường hợp tiêu biểu. Trong quý IV/2025, doanh thu của doanh nghiệp chỉ đạt xấp xỉ 3,5 tỷ đồng, nhưng lợi nhuận ròng lên tới hơn 64 tỷ đồng, cao gấp hơn 16 lần cùng kỳ. Phần tăng trưởng này chủ yếu xuất phát từ các khoản “thu nhập khác” liên quan đến những thương vụ hợp tác đầu tư mang tính thời điểm, thay vì hoạt động kinh doanh bất động sản thường xuyên. Thực tế, lợi nhuận gộp từ mảng cốt lõi chưa đủ bù đắp chi phí tài chính và chi phí quản lý doanh nghiệp.
Tính chung cả năm, LSG vượt hơn 800% chỉ tiêu lợi nhuận đề ra, dù kế hoạch ban đầu chỉ đặt ở mức 2,55 tỷ đồng trước thuế. Điều này làm dấy lên lo ngại về tính bền vững khi lợi nhuận không xuất phát từ bán hàng hay bàn giao dự án.
Phát triển Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (HDC) ghi nhận lợi nhuận quý IV tăng mạnh nhờ lãi từ việc bán cổ phần tại công ty con. Dù lượng tiền mặt cải thiện rõ rệt sau các thương vụ thoái vốn, nhưng nguồn thu này không phản ánh sự hồi phục của hoạt động kinh doanh cốt lõi.
Diễn biến tương tự cũng xuất hiện tại Nam Hà Nội Housing and Urban Development Investment (NHA). Doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận sau thuế đạt 79 tỷ đồng, vượt kế hoạch gần 58%, song mức tăng trưởng này chủ yếu được hỗ trợ bởi mảng xây dựng khởi sắc, trong khi hoạt động kinh doanh nhà ở vẫn còn suy giảm.
Đáng chú ý, DRH Holdings (DRH) đã đảo chiều kết quả kinh doanh khi chuyển từ khoản lỗ hơn 200 tỷ đồng trong các năm trước sang mức lãi trên 92 tỷ đồng trong quý IV/2025, qua đó ghi nhận lợi nhuận dương cho cả năm. Trong khi đó, Thuduc House (TDH) báo lãi hơn 110 tỷ đồng - cao nhất kể từ năm 2019 - nhờ đẩy mạnh tái cơ cấu dự án, xử lý các vướng mắc pháp lý tồn đọng và mở rộng nguồn thu ngoài lĩnh vực truyền thống.
.png)
Thực tế này cho thấy, không phải mọi con số lợi nhuận tích cực đều phản ánh sự phục hồi bền vững của thị trường bất động sản. Các khoản lãi đột biến có thể giúp doanh nghiệp cải thiện tình hình tài chính trong ngắn hạn, nhưng nếu dòng tiền từ hoạt động cốt lõi chưa được khơi thông, triển vọng tăng trưởng dài hạn vẫn còn nhiều dấu hỏi.
Bước sang năm 2026, khung khổ pháp lý được kỳ vọng vận hành thông suốt hơn khi các quy định mới từng bước được áp dụng vào thực tế. Cùng với đó, làn sóng đầu tư hạ tầng tiếp tục được đẩy mạnh và mặt bằng lãi suất duy trì ở vùng thấp hỗ trợ tăng trưởng, qua đó tạo điều kiện để nguồn cung trên thị trường có dư địa cải thiện.
Dù vậy, cơ hội sẽ không chia đều. Những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh và sản phẩm bám sát nhu cầu ở thực sẽ chiếm ưu thế rõ rệt. Trái lại, các đơn vị còn phụ thuộc vào lợi nhuận mang tính thời điểm hoặc chưa tháo gỡ xong các vướng mắc pháp lý nhiều khả năng vẫn đối mặt với áp lực về dòng tiền.
Sau giai đoạn “giải cứu thanh khoản” giai đoạn 2023 - 2024 và “phục hồi kỹ thuật” trong năm 2025, năm 2026 được xem là thời điểm kiểm định chất lượng tăng trưởng. Khi đó, thị trường sẽ không chỉ nhìn vào con số lợi nhuận, mà chú trọng hơn tới khả năng tạo dòng tiền bền vững, cơ cấu doanh thu và năng lực triển khai dự án thực chất của từng doanh nghiệp.
