Người đàn ông bức xúc khi đòi nửa tỷ tiền cọc nhà suốt 5 năm mãi không xong, nguyên nhân phía sau?
Một vụ tranh chấp phát sinh từ giao dịch đặt cọc mua nhà tại Đồng Nai khi bên mua giao 500 triệu đồng để “giữ chỗ”, trong lúc căn nhà vẫn đang thế chấp ngân hàng.
Đặt cọc nửa tỷ để chờ công chứng sang tên
Theo trình bày của ông L. (ngụ Đồng Nai), khoảng tháng 4/2021, thông qua môi giới, ông đồng ý nhận chuyển nhượng một căn nhà tại địa phương với giá gần 2,6 tỷ đồng. Hai bên lập giấy đặt cọc để bảo đảm việc ký hợp đồng chuyển nhượng.
Ông L. đã giao 500 triệu đồng tiền cọc cho ông Th., người đứng ra nhận tiền với tư cách đại diện cho ông T. – chủ sở hữu căn nhà theo giấy chứng nhận. Việc giao nhận có người môi giới chứng kiến và được ghi lại bằng hình ảnh.
Trong giấy đặt cọc, hai bên thống nhất thời hạn 7 ngày kể từ ngày đặt cọc, bên bán phải hoàn tất thủ tục pháp lý để cùng ra văn phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng. Bên bán cũng cam kết căn nhà thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông T.
Hẹn ra công chứng nhưng chỉ nhận “lời hứa”
Hết thời hạn theo thỏa thuận, ông L. cho rằng bên bán không thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Ông nhiều lần gọi điện yêu cầu ông Th. và ông T. ra công chứng sang tên nhưng chỉ được hứa hẹn, sau đó hai người có dấu hiệu né tránh khiến việc mua bán bế tắc.
Từ đó, ông L. nộp đơn khởi kiện, đề nghị tòa tuyên chấm dứt hợp đồng đặt cọc, buộc ông Th. và ông T. hoàn trả 500 triệu đồng tiền cọc, đồng thời bồi thường khoản phạt cọc 500 triệu đồng theo thỏa thuận.
Bên nhận cọc thừa nhận nhận tiền, nói vướng thế chấp và Covid-19
Ở phía bị đơn, ông Th. xác nhận đã nhận đủ 500 triệu đồng từ ông L. Tuy nhiên, ông Th. cho biết căn nhà dù đứng tên ông T. nhưng tại thời điểm đặt cọc vẫn đang được thế chấp tại ngân hàng.
Ông Th. trình bày rằng cuối tháng 12/2020, ông T. lập hợp đồng ủy quyền, cho phép ông Th. thay mặt thực hiện việc chuyển nhượng sau khi tất toán khoản vay, xóa thế chấp. Dựa trên giấy ủy quyền đó, ông Th. mới đứng ra nhận cọc và hẹn ngày đi công chứng, nhưng sau đó dịch Covid-19 bùng phát khiến việc đi lại bị hạn chế.
Ngoài ra, ông Th. cho hay ông T. từng vay ông một khoản tiền nhưng không còn khả năng trả, nên mới làm ủy quyền nhằm cấn trừ nợ bằng căn nhà. Trong khi đó, ông T. – người đứng tên nhà bị tòa triệu tập nhiều lần nhưng đều vắng mặt, không cung cấp lời khai hay ý kiến.
Tòa sơ thẩm tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu, không chấp nhận phạt cọc
Tại bản án sơ thẩm ngày 24/6/2025, TAND TP Biên Hòa (nay là TAND khu vực 1 – Đồng Nai) tuyên giấy đặt cọc vô hiệu. Tòa buộc ông Th. hoàn trả cho ông L. 500 triệu đồng, đồng thời bác yêu cầu phạt cọc.
Không đồng tình, ông L. kháng cáo, yêu cầu buộc ông Th. phải trả tổng cộng 1 tỷ đồng, gồm tiền cọc và phạt cọc.
Phúc thẩm: Người nhận cọc chưa đủ điều kiện đại diện hợp pháp để giao dịch
Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định giấy nhận cọc thể hiện ông Th. là “bên bán”, ông L. là “bên mua”. Tuy nhiên, thời điểm lập giấy, ông T. mới là người đứng tên trên giấy chứng nhận và tài sản vẫn đang thế chấp ngân hàng.
Theo nội dung hợp đồng ủy quyền, ông Th. chỉ được thay mặt ông T. tiến hành các thủ tục trả nợ ngân hàng, xóa thế chấp và nhận lại giấy chứng nhận. Chỉ khi hoàn tất các bước này, ông Th. mới được quản lý và thực hiện việc chuyển nhượng căn nhà theo ủy quyền.
Tòa phúc thẩm cho rằng lúc nhận 500 triệu đồng đặt cọc, ông Th. chưa thực hiện tất toán và xóa thế chấp nên chưa đủ điều kiện pháp lý để nhân danh ông T. tham gia giao dịch chuyển nhượng. Việc ông Th. đứng tên “bên bán” và trực tiếp nhận tiền cọc bị xác định là vi phạm quy định pháp luật về giao dịch dân sự và đất đai.
Từ đó, tòa kết luận giấy nhận cọc vô hiệu ngay từ khi xác lập. Khi giao dịch vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nên yêu cầu phạt cọc của ông L. không có cơ sở để chấp nhận.
Trên cơ sở đánh giá toàn bộ hồ sơ, TAND tỉnh Đồng Nai bác kháng cáo của ông L., giữ nguyên bản án sơ thẩm. Ông Th. phải hoàn trả 500 triệu đồng tiền đặt cọc và chịu lãi suất chậm trả theo quy định pháp luật.
