Năm 2025 đánh dấu một nghịch lý đáng chú ý của thị trường địa ốc: thanh khoản có dấu hiệu khởi sắc nhưng giá trị hàng tồn kho tại các doanh nghiệp lại tăng lên mức cao chưa từng có. Trong bức tranh đó, Novaland là một trong những đơn vị có quy mô tồn kho lớn nhất toàn ngành.
Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, trong năm 2025 cả nước ghi nhận 579.718 giao dịch bất động sản thành công, tăng gần 8% so với năm trước. Đất nền tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn với 441.693 giao dịch, còn phân khúc căn hộ và nhà ở riêng lẻ đạt 138.025 giao dịch. Xét về bề nổi, thanh khoản thị trường đã có sự cải thiện rõ rệt.
Tuy nhiên, khi phân tích sâu hơn vào lượng hàng tồn tại các dự án, xu hướng lại cho thấy chiều hướng khác. Riêng quý IV/2025, tổng số sản phẩm tồn kho lên tới 32.894 căn và nền, bao gồm 10.952 căn hộ chung cư, 9.810 nhà ở riêng lẻ và 12.132 nền đất. So với quý trước, tồn kho chung cư và nhà ở riêng lẻ tăng gần 24%, còn đất nền tăng khoảng 22%.
Dữ liệu của Bộ Xây dựng cho thấy bức tranh tồn kho có sự phân hóa rõ rệt trong năm 2025: căn hộ tăng trở lại vào nửa cuối năm, nhà ở riêng lẻ tăng dần theo từng quý, còn đất nền lại giảm so với nửa đầu năm. Điều này phản ánh cầu thị trường đã cải thiện song chưa đủ mạnh để hấp thụ hết nguồn cung mới cũng như lượng sản phẩm đang hoàn thiện.
Ở phạm vi từng dự án, bức tranh tồn kho đã cho thấy nhiều lớp vấn đề. Tuy nhiên, khi xét trên bình diện các doanh nghiệp niêm yết, quy mô còn lớn hơn đáng kể. Thống kê từ VietstockFinance cho thấy đến cuối năm 2025, 103 doanh nghiệp bất động sản trên HOSE, HNX và UPCoM ghi nhận tổng hàng tồn kho xấp xỉ 508.000 tỷ đồng, cao hơn khoảng 30% so với thời điểm đầu năm.
.png)
Đáng chú ý, mức tăng này chủ yếu tập trung vào một số doanh nghiệp quy mô lớn. Hai cái tên Novaland (NVL) và Vinhomes (VHM) chiếm tới 57% tổng giá trị tồn kho toàn ngành, tương đương gần 288.200 tỷ đồng, tăng 43% so với thời điểm đầu năm 2025.
Novaland tiếp tục đứng đầu thị trường về quy mô hàng tồn với gần 153.400 tỷ đồng, tăng 5% so với đầu năm và chiếm khoảng 30% tổng tồn kho toàn ngành. Phần lớn giá trị này nằm ở các dự án bất động sản đang xây dựng, khoảng 145.000 tỷ đồng; sản phẩm đã hoàn thiện chiếm gần 8.800 tỷ đồng.
Tính đến ngày 31/12/2025, doanh nghiệp đã sử dụng lượng tồn kho làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay gần 63.400 tỷ đồng, trong khi tổng dư nợ tài chính đạt xấp xỉ 67.200 tỷ đồng, tăng hơn 9% so với đầu năm.
Trong khi đó, Vinhomes ghi nhận tồn kho gần 134.800 tỷ đồng, cao gấp 2,5 lần đầu năm; riêng bất động sản đang xây dựng đạt hơn 112.000 tỷ đồng, tăng gần 2,9 lần. Dù tồn kho tăng mạnh, lượng doanh số chưa hạch toán của doanh nghiệp vẫn đạt 186.400 tỷ đồng, gần gấp đôi so với cuối năm 2024. Trong năm qua, Vinhomes đồng loạt giới thiệu ra thị trường 5 dự án mới, gồm Vinhomes Wonder City tại Đan Phượng (Hà Nội), Vinhomes Green City tại Hậu Nghĩa (Tây Ninh), Vinhomes Golden City tại Dương Kinh (Hải Phòng), Vinhomes Green Paradise tại Cần Giờ (TP HCM) và Happy Home Tràng Cát tại Nam Tràng Cát (Hải Phòng).
Ở phân khúc bất động sản khu công nghiệp, Kinh Bắc (HOSE: KBC) lần đầu tiên vươn lên vị trí dẫn đầu về quy mô hàng tồn kho với giá trị xấp xỉ 27.000 tỷ đồng, cao gần gấp đôi so với thời điểm đầu năm. Sự gia tăng này chủ yếu xuất phát từ dự án khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát khi giá trị tồn kho tại đây tăng gấp đôi, lên hơn 16.900 tỷ đồng. Bên cạnh đó, chi phí xây dựng cơ bản dở dang cũng vọt lên trên 4.200 tỷ đồng, cao gấp 5,8 lần, do phát sinh thêm hơn 3.500 tỷ đồng tại dự án trung tâm thương mại và văn phòng Láng Hạ. Theo sau là Becamex Group (HOSE: BCM) với tổng tồn kho gần 22.200 tỷ đồng, tăng khoảng 5% so với đầu năm, trong đó phần lớn là các khoản chi phí xây dựng dở dang.
Việc tồn kho toàn ngành vượt ngưỡng 500.000 tỷ đồng không đồng nghĩa với tình trạng “ế hàng” trên diện rộng. Thực tế, phần lớn giá trị nằm ở các dự án đang triển khai, phản ánh một chu kỳ đầu tư mới được khởi động ở nhóm doanh nghiệp lớn. Tuy nhiên, quy mô tồn kho cao kéo theo sức ép tài chính đáng kể, nhất là khi một phần lớn được dùng làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay.
Sự cải thiện về thanh khoản cho thấy thị trường đang từng bước phục hồi. Tuy nhiên, quy mô tồn kho vượt 508.000 tỷ đồng cho thấy bức tranh chưa hoàn toàn sáng sủa, khi thị trường vẫn ở trạng thái tích lũy và chờ lực bứt phá. Phần lớn hàng tồn tập trung tại các đại dự án đang triển khai, thể hiện chiến lược chuẩn bị nguồn cung cho chu kỳ tăng trưởng kế tiếp.
Dù vậy, quy mô tồn kho lớn cũng đồng nghĩa với sức ép đáng kể về dòng tiền, chi phí lãi vay và khả năng hấp thụ sản phẩm, nhất là khi sức mua chưa lan tỏa đồng đều giữa các phân khúc.
Khi hơn nửa giá trị tồn kho toàn ngành tập trung vào hai doanh nghiệp dẫn dắt, cả cơ hội lẫn rủi ro đều dồn về nhóm này. Trong trường hợp dòng tiền từ hoạt động bán hàng tiếp tục được cải thiện, lượng hàng tồn quy mô lớn có thể chuyển hóa thành doanh thu trong tương lai và trở thành động lực thúc đẩy tăng trưởng.
Năm 2025 vì vậy không chỉ là giai đoạn thanh khoản hồi phục, mà còn là phép thử về sức chịu đựng và tầm nhìn chiến lược của các chủ đầu tư. Hơn nửa triệu tỷ đồng tồn kho không đơn thuần là một chỉ số kế toán, mà phản ánh niềm tin của doanh nghiệp vào chu kỳ phát triển kế tiếp của bất động sản Việt Nam.
Câu hỏi đặt ra lúc này không còn là thị trường có giao dịch hay không, mà là tốc độ hấp thụ có đủ nhanh để giải phóng khối tồn kho kỷ lục trong những năm tới.
