Dưới đây là 5 nguyên nhân cốt lõi khiến giá nhà ở vẫn liên tục tăng dù cho số lượng dự án được cấp phép tăng cao.
Thị trường bất động sản đang có dấu hiệu khởi sắc về số lượng dự án được cấp phép, nhưng giá nhà vẫn neo cao và khó hạ nhiệt. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, trong quý II/2025 có 58 dự án mới được cấp phép và 157 dự án đủ điều kiện kinh doanh, tăng lần lượt 28,9% và 55,4% so với quý trước. Tuy nhiên, nguồn cung nhưng chưa thể lập tức chuyển thành sản phẩm tới tay người mua.
Dưới đây là 5 nguyên nhân nhân chính khiến giá nhà neo cao:
1. Khoảng trễ pháp lý
Nguyên nhân đầu tiên là khoảng trễ pháp lý và thủ tục. Dù luật sửa đổi về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản đã có hiệu lực từ tháng 8/2024, song việc triển khai đồng bộ vẫn cần thời gian để hoàn thiện các văn bản hướng dẫn và quy trình thực hiện.
Nhiều dự án đang ở giai đoạn hoàn thiện hồ sơ, phê duyệt thiết kế, thực hiện nghĩa vụ tài chính. Các bước này đòi hỏi thời gian để đảm bảo minh bạch và đúng quy trình. Do đó, dù con số dự án tăng lên, nguồn cung thực tế ra thị trường vẫn bị chậm.
2. Thủ tục phức tạp
Thủ tục phức tạp là khó khăn thứ hai. Khi triển khai, chủ đầu tư phải xin ý kiến nhiều sở ngành (Nông nghiệp, Xây dựng, Quy hoạch - Kiến trúc, Tài chính...) cùng chính quyền địa phương, thường trong hai vòng lấy ý kiến. Sau đó là khâu giải phóng mặt bằng, xác định giá đất, xử lý đất công, điều chỉnh quy hoạch... Những khâu này thường phát sinh vướng mắc kéo dài, làm dự án treo, tăng chi phí và kéo dài thời gian đưa sản phẩm ra bán.
Nhiều dự án còn dính vị trí đất công, tranh chấp nguồn gốc hoặc thủ tục bồi thường phức tạp, dẫn đến tình trạng dự án kéo dài cả chục năm. Hệ quả là nguồn cung trên thị trường thực tế chỉ đến từ một số ít chủ đầu tư có năng lực tài chính và kinh nghiệm triển khai. Những đại dự án dù rục rịch khởi động thường phải chia thành nhiều phân kỳ đầu tư; do đó sản phẩm mới không thể cung ứng ngay hàng loạt.
3. Gánh nặng về chi phí đầu vào
Chi phí đầu vào ngày càng nặng nề là nguyên nhân quan trọng khiến giá nhà khó giảm. Giá đất, chi phí giải phóng mặt bằng chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí dự án, đặc biệt khi bảng giá đất được điều chỉnh tiệm cận với giá thị trường khiến nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp tăng mạnh. Bên cạnh đó, giá vật liệu xây dựng, chi phí nhân công và lãi vay ngân hàng tăng đã đẩy chi phí phát triển dự án lên cao. Những chi phí này cuối cùng được cộng dồn vào giá bán, khiến giá nhà ít có dư địa hạ.
4. Cách tính tiền sử dụng đất và bảng giá đất mới
Cách tính tiền sử dụng đất và bảng giá đất mới cũng làm tăng gánh nặng tài chính cho chủ đầu tư. Nhiều dự án vài năm trước chỉ phải nộp vài chục tỷ đồng tiền sử dụng đất thì nay có thể phải nộp từ 100-200 tỷ khiến doanh nghiệp phải huy động thêm vốn, tăng chi phí tài chính và đẩy giá bán lên cao hơn.
5. Bất cập trong công tác tổ chức triển khai pháp luật tại địa phương
Ngoài ra, công tác tổ chức triển khai pháp luật tại địa phương còn nhiều bất cập. Việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và xác định giá đất thường vướng do tâm lý sợ sai, ngại chịu trách nhiệm của một bộ phận cán bộ. Từ đó, dẫn đến xử lý bị đùn đẩy, kéo dài. Hệ quả là nhiều địa phương chưa có tiến độ thực hiện quy hoạch, khiến nguồn cung phân bổ không đồng đều, gây mất cân đối cung - cầu.
Bên cạnh đó, tình trạng mất cân đối nguồn cung được thể hiện rõ tại các đô thị lớn. Ví dụ, một số báo cáo thị trường cho thấy Hà Nội trong quý II/2025 mở bán khoảng 8.000 căn hộ, tổng nguồn cung mới 6 tháng đạt gần 15.000 căn, con số vẫn rất khiêm tốn so với nhu cầu hàng năm của các thành phố lớn. Trong khi đó, theo tính toán của Ngân hàng thế giới, mỗi năm các thành phố lớn cần thêm khoảng 374.000 căn hộ.
Giải pháp để kéo giá về mức hợp lý cần đồng bộ:
- Hoàn thiện các văn bản hướng dẫn pháp luật để rút ngắn thời gian xử lý thủ tục.
- Minh bạch hóa quy trình xác định giá đất, bồi thường.
- Tăng cường năng lực cán bộ địa phương để giảm tình trạng né tránh trách nhiệm.
- Khuyến khích dòng vốn cho các chủ đầu tư vừa và nhỏ có phương án phát triển nhà ở xã hội, nhà giá rẻ.
- Kiểm soát chi phí đầu vào như vật liệu, lãi suất để giảm áp lực lên giá bán.
Tóm lại, nguồn cung tăng là dấu hiệu tích cực nhưng chưa đủ để kéo giá nhà giảm ngay. Để hạ nhiệt thị trường cần đồng thời tháo gỡ nút thắt pháp lý, giảm chi phí đầu vào và cân bằng cung - cầu, chứ không thể chỉ trông chờ vào con số dự án được cấp phép.
