Bộ Xây dựng đề xuất siết cho vay mua nhà lần 2: Chuyên gia phản ứng mạnh mẽ, đưa ra giải pháp thay thế
Dưới đây là thông tin chi tiết về đề xuất siết chặt hạn mức cho vay mua nhà từ lần thứ hai trở đi của Bộ Xây dựng.
Mới đây, trong dự thảo nghị quyết kiểm soát giá bất động sản, Bộ Xây dựng đề xuất hạn mức cho vay mua nhà từ lần thứ hai trở đi. Cho vay tối đa 50% giá trị hợp đồng cho ngôi nhà thứ hai, 30% cho ngôi nhà thứ ba trở lên. Mục tiêu là hạn chế đầu cơ, ổn định giá nhà.
Tuy nhiên, đề xuất ngay lập tức vấp phải phản ứng mạnh mẽ từ các chuyên gia, doanh nghiệp và người mua. Đa số mọi người cho rằng giải pháp có nguy cơ gây phản tác dụng, thậm chí làm thị trường thêm rủi ro.
Một trong những phản biện quan trọng là thiếu cơ sở dữ liệu bất động sản đầy đủ, đồng bộ để xác định rõ đâu là “nhà thứ nhất”, “nhà thứ hai”. TS Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cảnh báo: “Nếu không có dữ liệu minh bạch, quy định dễ gây tắc nghẽn thủ tục xét duyệt vay, làm tăng chi phí giao dịch, tạo sơ hở cho tiêu cực và lách luật. Những trường hợp chính đáng như mua thêm nhà cho con, cho thuê dài hạn hay chuyển nơi công tác sẽ bị ảnh hưởng, khiến giao dịch hợp pháp bị cản trở”.
Không chỉ thế, việc giảm tín dụng với người mua nhà lần hai trở đi sẽ cắt giảm cầu. Theo TS Đính, điều này có thể khiến chủ đầu tư dè dặt trong mở bán, dẫn tới giảm nguồn cung. Khi nguồn cung teo lại trong bối cảnh nhu cầu thực chưa được đáp ứng, nguy cơ “giá vẫn cao” hoặc tiếp tục leo thang vẫn hiện hữu. Tức chính sách dễ phản tác dụng so với mục tiêu ban đầu.
TS Đinh Thế Hiển - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế Ứng dụng, cho rằng đề xuất của Bộ Xây dựng can thiệp quá sâu vào thị trường vốn và chính sách tiền tệ. Thay vì đặt giới hạn cứng về tỷ lệ vay theo số lượng nhà, ông nhấn mạnh cần tập trung nâng cao năng lực thẩm định tín dụng của ngân hàng và siết quản lý những ngân hàng, tổ chức cho vay lỏng lẻo.
“Nếu ngân hàng buông lỏng thẩm định là trách nhiệm của chính ngân hàng, nhà nước nên giám sát để ngân hàng làm đúng chức năng”, ông nói.
Bên cạnh đó, việc siết từ phía nhà nước vào sản phẩm vay có thể khiến dòng vốn bị bóp méo, ảnh hưởng tới thanh khoản của thị trường tài chính. Điều này không có lợi cho tăng trưởng bền vững của bất động sản.
Từ góc độ pháp lý và người tiêu dùng, TS Ngô Gia Hoàng (ĐH Luật TP.HCM) phân tích rằng sở hữu nhà lần hai không đồng nghĩa với mục đích đầu cơ. Nhiều hộ gia đình mua thêm nhà để cho con học hành, chăm sóc cha mẹ, hoặc mua nhà gần nơi làm việc.
Ở nhiều quốc gia, chính sách nhắm vào nhà trống (thuế nhà bỏ không) thay vì cấm hoặc siết tài trợ vay đối với người mua thêm. Nếu quy định siết cho vay cứng nhắc, thanh khoản thị trường giảm, hoạt động doanh nghiệp và hệ thống ngân hàng có thể bị ảnh hưởng gián tiếp.
Các chuyên gia đồng thuận rằng để kéo giá nhà về mức hợp lý cần giải pháp toàn diện:
- Tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội.
- Rút ngắn thủ tục hành chính, đẩy nhanh phê duyệt và giao đất.
- Cải cách thuế, phí hướng tới nhà đất không sử dụng.
- Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, nhà ở minh bạch để tránh giá ảo.
- Năng lực thẩm định tín dụng, siết quản trị bộ máy tín dụng và xử lý nghiêm các dự án “bán nhà trên giấy” cũng là yếu tố then chốt.
TS Đinh Thế Hiển đề nghị chính sách nhà ở và tín dụng cần nhìn rộng hơn, kết hợp giữa an sinh và phát triển. Nhà đầu tư tài chính vẫn đóng vai trò quan trọng, nhất là ở phân khúc trung và cao cấp. Việc cho thuê nếu được quản lý tốt có thể giúp tăng nguồn cung căn hộ chất lượng, giảm áp lực giá thuê, và tạo kênh đầu tư an toàn thay vì lướt sóng. Trong khi đó, “đầu cơ xấu” cần được xử lý trực tiếp qua cơ chế thuế, quản lý nhà trống và kiểm soát sản phẩm tài chính rủi ro.
