Chung cư HH Linh Đàm rớt giá sâu: Cư dân mắc kẹt khi căn hộ mất cả tỷ đồng, rao bán không ai mua
Giá chung cư HH Linh Đàm (Hà Nội) đang chịu áp lực giảm mạnh khi có căn hộ được cư dân cho biết mất cả tỷ đồng so với thời điểm mua. Nhiều người rơi vào thế khó: Bán nhà thì tiếc tài sản, tiếp tục giữ lại lo ngại pháp lý và thanh khoản.
Hà Nội rà soát 12 dự án Mường Thanh, cư dân HH Linh Đàm đứng trước bài toán khó
Theo trang Nhịp sống kinh doanh, UBND TP Hà Nội đã ban hành kế hoạch xử lý vi phạm, khắc phục hậu quả, bảo đảm an sinh xã hội trong giải quyết các vụ án, vụ việc liên quan đến các dự án nhà ở của các doanh nghiệp thuộc hệ sinh thái Tập đoàn Mường Thanh do ông Lê Thanh Thản làm đại diện pháp luật/chủ sở hữu trên địa bàn Thành phố.
Như kế hoạch, 12 công trình, dự án nằm trong diện rà soát gồm Khu CT6 Kiến Hưng; Khu hỗn hợp Đại Thanh; Khu nhà ở Xa La; CT5 Tân Triều; VP3, VP5, VP6 Linh Đàm; HH1, HH2, HH3, HH4 Linh Đàm và Khu nhà ở CT11, CT12 Kim Văn - Kim Lũ.
Điểm đáng chú ý là việc rà soát không dừng ở cấp dự án mà phải xác định cụ thể số lượng căn hộ, diện tích hiện trạng và vị trí các căn hộ được xây dựng tại từng tầng của từng tòa nhà. Trên cơ sở đó, thành phố sẽ phân loại những hạng mục được phép tồn tại và những trường hợp phải di dời hoặc phá dỡ.
Thông tin này đang khiến không ít cư dân HH Linh Đàm đứng trước bài toán tiếp tục giữ căn hộ, chờ phương án xử lý hay bán ra trong bối cảnh giá đã giảm và thanh khoản không còn dễ dàng như trước.
HH Linh Đàm vốn là tổ hợp chung cư có quy mô lớn, tập trung đông dân cư tại khu vực phía Nam Hà Nội. Với nhiều gia đình, đây không chỉ là nơi an cư mà còn là tài sản tích lũy, nguồn thu nhập từ cho thuê hoặc khoản đầu tư được hình thành qua nhiều năm.
Chính vì vậy, bất kỳ thông tin nào liên quan đến việc rà soát pháp lý, xử lý công trình và khả năng giao dịch đều có thể tác động trực tiếp đến quyết định tài chính của cư dân.
Chị Nguyễn Kim, một cư dân tại HH Linh Đàm, cho biết những ngày qua vợ chồng chị khá sốt ruột trước các thông tin liên quan đến việc Hà Nội rà soát, xử lý các tồn tại tại dự án này. Gia đình chị cũng đang tính đến phương án chuyển nhà để thuận tiện hơn cho công việc và việc học của con.
Chồng chị làm việc tại khu vực Kangnam, trong khi chị làm ở khu Ngoại giao đoàn. Gia đình hiện sở hữu 2 căn hộ tại HH Linh Đàm. Một căn 3 phòng ngủ, diện tích khoảng 80 m2, là nơi gia đình đang sinh sống; căn còn lại rộng 62 m2 và đang được cho thuê với giá khoảng 7 triệu đồng/tháng.
Chị Kim cho biết thời điểm mua căn hộ đang ở, giá chỉ khoảng 1,2 tỷ đồng. Căn hộ có view hồ và hiện vẫn đáp ứng tốt nhu cầu sinh hoạt của gia đình. Vì vậy, dù đang tính chuyện chuyển nhà, chị vẫn khá cân nhắc việc bán. “Bán cũng tiếc vì dòng tiền cho thuê hiện vẫn ổn định”, chị Kim chia sẻ.
Theo chị, con lớn hiện đã học lớp 12. Sau khi con học xong, gia đình dự tính chuyển về khu vực Cầu Giấy để thuận tiện hơn. Tuy nhiên, mặt bằng giá nhà tại khu vực trung tâm khiến bài toán tài chính không đơn giản. “Nếu bán cả 2 căn may ra mới mua được một căn ở khu trung tâm”, chị nói.
Câu chuyện của gia đình chị Kim cho thấy một thực tế đang được nhiều cư dân quan tâm: Việc bán căn hộ không đơn thuần là quyết định đầu tư, mà còn gắn với nhu cầu ở thực, công việc, trường học của con và khả năng tìm được nơi ở mới phù hợp.
Trong trường hợp bán một căn để chuyển nhà, gia đình có thể phải cân đối lại nguồn thu từ cho thuê, chi phí mua căn hộ mới và các khoản phát sinh liên quan. Nếu tiếp tục giữ cả hai căn, tài sản vẫn tạo ra dòng tiền nhưng những bất định về pháp lý và thanh khoản có thể khiến chủ nhà thận trọng hơn.
Trong khi đó, anh Văn Kiên - một cư dân khác cho biết những người mua HH Linh Đàm từ năm ngoái đang chịu áp lực khá lớn khi giá căn hộ giảm nhanh. Anh cho biết đã mua một căn 66 m2 với giá 3,4 tỷ đồng vào năm ngoái. Hiện căn hộ chỉ khoảng hơn 2 tỷ đồng nhưng dù đã đăng bán trong thời gian dài vẫn chưa tìm được người mua. Đáng chú ý, gia đình vẫn còn khoản vay ngân hàng khoảng 1 tỷ đồng. “Mới nửa năm mà mất cả tỷ bạc, giờ xuống còn hơn 2 tỷ mà đăng mãi không bán được”, anh Kiên chia sẻ.
Nếu mức giá hơn 2 tỷ đồng được xác định là giá bán thực tế, khoản chênh lệch so với giá mua ban đầu tương đương hơn 1 tỷ đồng. Tuy nhiên, đây là mức giảm theo chia sẻ của chủ căn hộ, chưa phải kết quả thẩm định hay dữ liệu giao dịch được xác minh độc lập.
Đối với những người sử dụng đòn bẩy tài chính, áp lực càng lớn khi giá trị tài sản giảm nhưng nghĩa vụ trả nợ vẫn còn. Việc bán nhà trong tình huống này có thể không đủ để giải quyết toàn bộ khoản vay, tùy số dư nợ, lãi suất, thời điểm tất toán và chi phí giao dịch.
Đây cũng là lý do thanh khoản trở thành mối quan tâm hàng đầu của một bộ phận cư dân HH Linh Đàm. Giá rao bán có thể giảm, nhưng nếu người mua vẫn thận trọng thì chủ nhà chưa chắc đã bán được trong thời gian ngắn.
Giá giảm sâu, nhưng chưa xuất hiện bán tháo diện rộng
Khảo sát trên các sàn rao bán cho thấy giá chung cư HH Linh Đàm hiện phân hóa khá mạnh. Nhiều căn diện tích 65-75 m2 đang được chào quanh 2,4-2,7 tỷ đồng, tương đương khoảng 32-37 triệu đồng/m2.
Đáng chú ý, dữ liệu Batdongsan.com.vn ghi nhận giá rao bán tại HH2 Linh Đàm giảm 29,5% trong một năm, còn HH3 giảm 16,4%. Đà giảm trở nên rõ nét hơn từ đầu năm 2026 và tiếp tục chịu áp lực khi xuất hiện thông tin Hà Nội lấy ý kiến cư dân về phương án xử lý các căn hộ tại HH Linh Đàm từ tháng 4.
Đến nay, trên thị trường xuất hiện ngày càng nhiều tin rao “cắt lỗ” với mức giảm hàng trăm triệu đồng, thậm chí có trường hợp được môi giới cho biết đã giảm hơn 1 tỷ đồng so với thời điểm mua.
.jpg)
Chia sẻ với PV, chị Hà My - một môi giới đang giao dịch tại khu vực HH Linh Đàm cho biết, giá căn hộ tại đây đã giảm mạnh, có trường hợp “mỗi một căn bay hơn 1 tỷ đồng”, đưa mặt bằng giá về mức khoảng 2,5 năm trước.
Tuy nhiên, diễn biến này chưa đồng nghĩa với việc toàn bộ thị trường rơi vào tình trạng bán tháo. Chị Hà My cho biết giao dịch vẫn diễn ra. Cách đây 2 ngày, môi giới này đã giao dịch một căn hộ tầng 25, diện tích khoảng 70 m2 với giá 2,6 tỷ đồng, tương đương khoảng 37 triệu đồng/m2.
“Những căn hộ tầng trung vẫn có giao dịch, nhưng các căn tầng cao đang giảm rất mạnh. Điển hình căn 46 m2 tại tầng 40 đang rao với giá chỉ hơn 1,3 tỷ đồng, tương đương giá 28 triệu đồng/m2”, chị Hà My nói.
Theo môi giới này, người mua hiện thận trọng hơn đáng kể, chủ yếu vì chưa biết phương án cuối cùng đối với từng nhóm căn hộ sẽ được xử lý như thế nào, đặc biệt là vấn đề pháp lý và bồi thường.
Một trong những yếu tố khiến giá HH Linh Đàm phân hóa mạnh là tình trạng pháp lý của từng tòa, từng tầng và từng căn hộ.
Theo chị Hà My, thời gian qua trên thị trường xuất hiện nhiều thông tin khác nhau về việc một số tầng tại HH Linh Đàm được cấp phép xây dựng. Trong khi đó, theo những văn bản mà chị cho biết đã tiếp cận, các tòa được xây dựng trước có quy mô đến khoảng tầng 35, còn một số tòa xây sau có quy mô khoảng 40 tầng.
Môi giới này cho biết với một số cụm được xây dựng trước, tầng 1 là khu ki-ốt, còn tầng 2-5 thuộc khu hỗn hợp nhà ở và dịch vụ, được xác định để cho thuê thay vì giao dịch mua bán. Tuy nhiên, trên thị trường hiện vẫn xuất hiện giao dịch tại những tầng này.
Cũng theo môi giới này, những trường hợp bán ra chủ yếu là người thực sự có nhu cầu như cần tiền hoặc muốn chuyển đổi tài sản. Trong khi đó, người mua cũng đang có tâm lý chờ đợi.
Một vấn đề khác khiến cư dân HH Linh Đàm đặc biệt quan tâm là cách xử lý đối với những người đã mua nhà và sinh sống tại đây trong nhiều năm.
Chị Hà My cho rằng HH Linh Đàm cần được nhìn nhận khác với những trường hợp như CT6 Kiến Hưng. Theo chị, CT6 là trường hợp không được cấp phép xây dựng nên phải xử lý theo hướng di dời; trong khi nhiều cư dân HH Linh Đàm đã mua nhà từ thời điểm dự án được triển khai, thậm chí có người từng tiếp cận gói tín dụng 30.000 tỷ đồng của Nhà nước.
Chính vì vậy, một số cư dân cho rằng họ đang ở vào thế khó khi tài sản đã được mua bán, sử dụng trong nhiều năm nhưng đến nay vẫn phải chờ phương án xử lý pháp lý.
HH Linh Đàm là một trong những tổ hợp nhà ở có quy mô lớn nhất trong danh sách các dự án được rà soát. Tổ hợp này có diện tích khoảng 42.260 m2, gồm 12 tòa nhà với tổng số hơn 8.896 căn hộ, dân số khoảng 26.688 người.
Quy mô dân số tại đây tương đương cả một phường Hoàng Liệt (cũ), trong khi theo quy hoạch được duyệt, dự án chỉ được xác định quy mô dân số khoảng 6.300 người.
Dự án chỉ được phép xây dựng 27 tầng, nhưng chủ đầu tư đã xây dựng từ 36-41 tầng, vượt nhiều tầng so với quy hoạch được phê duyệt.
Theo kế hoạch xử lý các dự án thuộc hệ sinh thái Mường Thanh, các công trình sẽ được kiểm tra đến từng tầng, từng căn hộ để phân loại trường hợp được phép tồn tại và trường hợp phải di dời, phá dỡ hoặc nhận lại tiền.
Với cư dân, điều họ cần không chỉ là thông tin về việc rà soát, mà còn là sự rõ ràng về tiêu chí phân loại, quyền lợi của người mua nhà, trách nhiệm của các bên liên quan và lộ trình thực hiện.
Trong thời gian chờ phương án cụ thể, tâm lý thận trọng là điều dễ hiểu. Người đang có nhu cầu bán có thể lo ngại mất thêm giá trị tài sản nếu thị trường tiếp tục giảm. Người muốn mua lại phải cân nhắc rủi ro pháp lý và khả năng sử dụng, chuyển nhượng căn hộ trong tương lai.
Về phía cư dân, điều được quan tâm nhất hiện nay là phương án xử lý cụ thể đối với từng tòa nhà, từng tầng và từng căn hộ. Khi các thông tin này được làm rõ, thị trường mới có cơ sở để xác lập mặt bằng giá và thanh khoản ổn định hơn.
Trong thời gian chờ kết quả rà soát, câu chuyện HH Linh Đàm tiếp tục thu hút sự quan tâm bởi đây không chỉ là vấn đề của một dự án bất động sản, mà còn liên quan trực tiếp đến cuộc sống, tài sản và kế hoạch tài chính của hàng nghìn hộ gia đình tại Hà Nội.
