‘Xây nhầm’ nhà 4 tầng trên đất hàng xóm ở TP.HCM: Bị đơn phải tháo dỡ nhà dù từng được cấp giấy phép
Khi tiến hành thủ tục xin phép xây dựng, nguyên đơn bất ngờ phát hiện trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình đã tồn tại một căn nhà 4 tầng kiên cố.
Trong quá trình xét xử phúc thẩm, hội đồng xét xử cùng đại diện viện kiểm sát nhiều lần đề nghị các bên thương lượng theo hướng đổi nền đất nhằm tránh việc phải phá bỏ căn nhà 4 tầng được xây dựng “do nhầm lẫn”. Tuy nhiên, các bên không đạt được thỏa thuận chung.
Chiều 30/3, Tòa phúc thẩm TAND Tối cao tại TP.HCM mở phiên xét xử phúc thẩm vụ tranh chấp quyền sử dụng đất tại khu dân cư trên đường 51, phường An Phú (quận 2 cũ, nay thuộc phường Bình Trưng). Nguyên đơn là bà Hường, còn bị đơn là bà Lê Thị Thanh Thủy, 70 tuổi.
Phát hiện nhà 4 tầng nằm trên đất của mình
Theo hồ sơ vụ án, năm 2009 bà Hường mua lại lô đất ký hiệu A29-49 từ ông Sơn. Lô đất này có nguồn gốc từ dự án do Công ty TNHH Xây dựng Văn Minh phân phối cho khách hàng.
Khi tiến hành thủ tục xin phép xây dựng, bà Hường bất ngờ phát hiện trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình đã tồn tại một căn nhà 4 tầng kiên cố do bà Thủy xây dựng.
Hai bên sau đó nhiều lần thương lượng, từ phương án đổi nền đất đến việc bồi thường, nhưng không đạt được kết quả. Vì vậy bà Hường khởi kiện, yêu cầu tòa buộc bà Thủy tháo dỡ căn nhà, trả lại nền đất và bồi thường 1,3 tỷ đồng.
Tháng 10 năm ngoái, TAND TP.HCM xét xử sơ thẩm và chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn. Tòa cũng cho rằng chưa đủ căn cứ để khẳng định chủ đầu tư đã giao đúng vị trí nền đất cho bà Thủy. Sau bản án này, các bên liên quan đều kháng cáo.
Chủ đầu tư bàn giao đất nhưng vẫn xảy ra nhầm lẫn
Tại phiên tòa phúc thẩm, bà Thủy trình bày rằng bà đã mua nền đất từ Công ty Văn Minh từ năm 2003 và có biên bản bàn giao. Đến năm 2012, bà dựng nhà tạm để trông coi. Năm 2017, bà xin phép xây dựng nhà 4 tầng và được UBND quận 2 cấp giấy phép.
Theo lời bà Thủy, trước khi thi công, do không xác định được ranh giới chính xác, bà đã nhờ chủ đầu tư đến cắm mốc nhằm tránh việc lấn sang các lô kế bên. Sau đó, đơn vị bán đất còn liên hệ ngành điện và nước để lắp đồng hồ cho gia đình bà sử dụng. Hồ sơ xin phép xây dựng cũng được gửi cho cơ quan chức năng theo quy định.
Công trình hoàn thành sau một năm và được cơ quan tài nguyên môi trường cập nhật thay đổi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Gia đình bà Thủy sinh sống ổn định nhiều năm cho đến năm 2020 thì bà Hường thông báo việc căn nhà nằm trên phần đất của mình.
Bà Thủy cho rằng bản án sơ thẩm chưa đảm bảo quyền lợi của mình vì việc xây nhầm là ngoài ý muốn. Trong khi đó, đại diện được ủy quyền của bà Hường giữ nguyên quan điểm, đồng tình với phán quyết sơ thẩm yêu cầu trả lại đất.
Tòa nhiều lần đề nghị hòa giải nhưng không thành
Trong quá trình xét xử, chủ tọa cùng đại diện viện kiểm sát nhiều lần phân tích và đề nghị hai bên thỏa thuận theo hướng đổi nền đất, bởi hai lô đất nằm liền kề và có diện tích tương đương, được xem là phương án có lợi cho cả hai.
Ngoài ra, hội đồng xét xử cũng gợi ý phương án bà Hường có thể mua lại căn nhà của bà Thủy và đổi nền đất, đồng thời phía bị đơn hỗ trợ thêm một khoản chi phí.
Bà Thủy cho biết trước phiên tòa các bên từng trao đổi về khả năng hòa giải. Theo đó, phía nguyên đơn đề xuất mức bồi thường tối đa 500 triệu đồng, còn bà đồng ý trả 300 triệu đồng. Bên cạnh đó, bà sẵn sàng chịu toàn bộ thuế và các chi phí tố tụng, tổng cộng hơn một tỷ đồng.
Tuy nhiên, đại diện phía bà Hường cho biết trước đây đã nhiều lần thương lượng nhưng không đạt kết quả nên quyết định khởi kiện, vì vậy không chấp nhận tiếp tục hòa giải và đề nghị tòa ra phán quyết.
Đại diện viện kiểm sát sau đó tiếp tục đưa ra phương án để nguyên đơn nhận căn nhà đã xây và mua lại với giá 1,4 tỷ đồng. Song bà Thủy từ chối vì cho rằng số tiền này không đủ để xây lại một căn nhà tương tự.
“Đó là toàn bộ số tiền tích cóp cả đời tôi mới xây được căn nhà này”, bà Thủy nói.
Giữ nguyên án sơ thẩm, buộc tháo dỡ nhà
Sau khi nghị án, hội đồng xét xử nhận định bản án sơ thẩm đã có cơ sở pháp lý nên quyết định giữ nguyên phán quyết, đồng thời bác toàn bộ kháng cáo của các bên.
Theo đó, bà Thủy phải tháo dỡ căn nhà 4 tầng và hoàn trả lại nền đất cho bà Hường. Tòa xác định căn nhà của bà Thủy được xây trên phần đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho bà Hường, khác với vị trí nền đất của bà Thủy (lô 29-50). Vì vậy việc buộc bị đơn trả lại đất cho nguyên đơn là phù hợp.
Tuy nhiên, tòa không chấp nhận yêu cầu của bà Hường về việc đòi bồi thường 1,3 tỷ đồng do mất nguồn thu từ việc không sử dụng được đất trong thời gian dài, vì nguyên đơn không cung cấp được tài liệu chứng minh thiệt hại.
Hội đồng xét xử cũng bác lập luận của Công ty Văn Minh – đơn vị bán nền đất khi cho rằng mình không có lỗi. Tòa cho rằng doanh nghiệp không đưa ra được bằng chứng chứng minh đã bàn giao đúng vị trí nền đất cho bà Thủy. Do đó, việc xảy ra sai sót dẫn đến xây dựng nhầm vị trí có phần trách nhiệm của cả chủ đầu tư lẫn người xây dựng.
Sau khi tuyên án, chủ tọa một lần nữa khuyến nghị các bên nếu có thể nên tiếp tục thương lượng để tìm giải pháp giảm thiệt hại cho cả hai phía.
Chủ đầu tư phủ nhận trách nhiệm liên quan
Với tư cách là bên có quyền và nghĩa vụ liên quan trong vụ án, đại diện Công ty Văn Minh cho biết theo biên bản bàn giao đất lập năm 2003, doanh nghiệp đã giao đúng vị trí nền cho bà Thủy theo hợp đồng chuyển nhượng. Cụ thể, bà Thủy mua hai lô gồm A49 (tương ứng nền 29-50 – hiện đang tranh chấp với bà Hường) và A50 (tức nền 29-53). Việc cắm mốc và bàn giao được thực hiện đúng tại vị trí lô A49.
Đại diện công ty cho hay đến năm 2013, sau khi các thủ tục hoàn tất, hai bên đã tiến hành thanh lý hợp đồng, đồng nghĩa với việc phía doanh nghiệp đã hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ đối với bà Thủy.
Cũng theo phía chủ đầu tư, vào năm 2012 khi bà Thủy có ý định xây nhà, công ty đã xác nhận bà là chủ sở hữu hai nền đất nói trên và khẳng định việc chuyển nhượng cũng như cắm mốc đã được thực hiện đầy đủ trước đó. Do vậy, việc căn nhà được xây dựng trên lô đất số 29-49 – thuộc quyền sử dụng của bà Hường – là sai sót từ phía bà Thủy. Công ty cho rằng chủ đất phải có trách nhiệm quản lý phần đất của mình, đồng thời thông báo cho chủ đầu tư và các hộ liền kề khi tiến hành xây dựng. Vì lý do này, doanh nghiệp không chấp nhận yêu cầu phản tố từ phía bị đơn.
Trước lập luận này, bà Thủy cho rằng mình đã thông báo cho chủ đầu tư về việc xây nhà thông qua hồ sơ xin cấp phép xây dựng nộp tại UBND quận 2. Theo bà, việc liên hệ hoặc thông báo cho các chủ đất liền kề phải do công ty thực hiện, bởi người mua nền không có cách nào biết chính xác ai là chủ sở hữu các lô đất xung quanh.
Trong văn bản gửi tòa, Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh Thủ Đức (quận 2 cũ) cũng cho biết việc cập nhật bổ sung quyền sở hữu nhà ở cho bà Thủy vào năm 2018 là “không phù hợp với hiện trạng sử dụng thực tế”. Cơ quan này cho biết đã nhiều lần yêu cầu bà Thủy nộp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà để chỉnh sửa, hủy bỏ nội dung đăng ký biến động nhưng bà không đồng ý.
Từ đó, đơn vị này khẳng định việc căn nhà được xây dựng sai vị trí so với thông tin ghi trên giấy chứng nhận không thuộc phạm vi trách nhiệm hay chức năng quản lý của họ.
